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Questions fréquentes

1. Titres de propriété

Le principal titre de propriété est le « Chanote » (Nor sor 4 Jor en Thaïlandais). The Nor Sor 3 Gor and Nor Sor 3 sont equivalents au titre de propriété pour tous les usages pratiques puisaue le terrain peut être vendu, loué ou même hypothéqué. Quoi qu’il en soit, les limites sont moins bien définies qu’avec un Chanote. Tout autre type de titre de propriété ne donneront pas au propriétaire les mêmes droits sous la loi Thaïlandaise.
Le calcul métrique est généralement utilisé en termes de construction et mesure du bâtiment. Mais les terrains sont généralement mesurés en Wah ou Rai.

2. Achat de terrain

De par la loi Thaïlandaise; les étrangers n’ont pas le droit d’acheter un terrain en pleine propriété et d’avoir plus de 49% des parts d’une compagnie Thaïlandaise qui est propriétaire du terrain. Quoi qu’il en soit, un étranger peut posséder un bien distinct du terrain, tel qu’un appartement. Un étranger peut aussi louer un terrain 30 ans avec option de renouvellement de 2 fois 30 ans.
Les méthodes les plus simples et les plus sécurisées de posséder un terrain sont soit d’utiliser un contrat de location de 30 ans soit de créer une compagnie Thaïlandaise.
Contrairement au contrat de location de 30 ans, la propriété est permanente tant que la compagnie existe. Cette méthode est aussi pratique si vous aviez déjà prévu de créer une affaire en Thaïlande. Cette méthode est aussi utile si l’achat du terrain est de l’ordre d’un investissement puisqu’il est possible d’hypothéquer ou de subdiviser le terrain en prévision d’une revente.
Sauf si vous êtes un Américain, en tant qu'étranger, vous ne pouvez pas posséder plus de 49% des actions de la société. Cela signifie que vous devez avoir des actionnaires thaïlandais qui abandonneront le contrôle de leurs actions en votre faveur. Le nombre minimum d'actionnaires est de 3, donc vous pouvez avoir 1 étranger et 2 actionnaires thaïlandais. Cependant, même si vous contrôlez ces actions, les procédures légales appropriées doivent être mises en place afin de protéger votre investissement.

3. Bail Foncier

Les baux de moins de 3 ans n’ont pas l’obligation d’être enregistrés au cadastre. Les baux fonciers de 3 ans et plus doivent être enregistrés au cadastre.
Le terme maximum pour un bail foncier est de 30 ans avec une option d’extension de 30 ans renouvelable 30 ans après le 2nd terme. Chaque renouvellement de bail doit être enregistré au cadastre local. Les terrains à but industriel peuvent être loués jusqu’à 50 ans par une compagnie Thaïlandaise sous certaines conditions avec possibilité de renouveler le bail pour 50 années de plus.
Il se peut qu’un propriétaire foncier refuse d’enregistrer l’extension du bail foncier après 30 ans. The bailleur peut intenter un process pour rupture de contrat, ,ais la procedure est couteuse et longue. D’autres inconvénients sont la difficulté d’obtenir un crédit pour le montant du bail, que le terrain est moindre valeur à la revente et d’éventuelles procédures juridiques du propriétaire pour violation de bail.
Un foncier peut être transféré suivant les conditions du contrat. En règle générale le transfert sera possible en contrepartie de frais payés au propriétaire. De plus ; le nouveau bailleur doit accepter d’être tenu de respecter les termes et clauses contenus dans le bail initial.
Oui, si dans le bail foncier il y a une clause stipulant la possibilité d’achat durant la période de location, sous condition que le locataire ait le droit légal d’acheter. L’exercice de cette option sera généralement payante.
Le titre de propriété du terrain doit être libre de toute hypothèque, c’est la méthode la plus courante d’accession à la propriété foncière pour les étrangers. Dès l’enregistrement du bail fait au cadastre ; le droit d’usage du terrain sera acquis au bailleur.

4. Achat de condominium

Un condominium est définit comme un immeuble de portions distinctes qui peuvent être vendues en pleine propriété.
Un étranger ou une entité étrangère juridique doit transférer des devises étrangères en Thaïlande. Il lui faudra présenter le Foreign Exchange Transaction Form, (Tor Tor 3) fourni par sa banque.
Un étranger ou une entité juridique étrangère ne pourra posséder plus de 49% de la totalité de l’espace enregistré dans l’immeuble de condominium.
Les condominiums peuvent être acquis pour une période de 30 ans avec renouvellement. Les baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés au cadastre.